banner
Карта сайта Контакты Купить недвижимость  
Погода в Испании

Описание регионов

Балеарские острова
Барселона
Бильбао
Бенидорм
Валенсия
Канарские острова
Коста Бланка
Аликанте
Торревьеха
Гвардамар
Санта Пола
Эльче
Ориуэла
Коста Брава
Коста дель Соль
Коста Калида
Пляжи Испании
Мадрид
Марина Дор
Посольство Испании
Визовый центр Испании
Обязательство медицинского страхования
Красивая недвижимость в Испании
Главная  |  до 150 000 €  |  до 250 000 €  |  до 500 000 €  |  свыше 500 000 €

Ипотечное кредитование в Испании

Ипотека

  

ИПОТЕКА  В  ИСПАНИИ  -  ЭТО  ПРОСТО!

    В последние лет 10 – 12, а особенно в последние года два – три немалое число граждан России и СНГ стали счастливыми обладателями  собственного дома или квартиры на берегу ласкового Средиземного моря  в гостеприимной Испании.  Доля граждан стран бывшего СССР  превысила 3% от общего числа покупателей испанской недвижимости и продолжает уверенно расти. Если ещё несколько лет назад главным покупателем жилья в Испании и других странах Европы являлся хорошо нам знакомый типичный «новый русский», не особенно стеснённый в средствах и скупавший всё, что видел, часто за наличные, то в последнее время к нашим богатым соотечественникам добавилось немалое число представителей формирующегося среднего класса. У этих людей, как правило, есть чёткое представление о том типе жилья, которое они хотели бы приобрести, но, как правило, нет необходимой для этого суммы свободных денег. А извлекать деньги из хорошо работающего бизнеса – это прямой путь сделать свой бизнес работающим плохо.
Выход, тем не менее, есть. Имя ему «ипотечный кредит», или короче – ипотека.  Сейчас  ипотека  появилась в России и сопредельных странах. Но опыта в её использовании у наших соотечественников пока мало, а условия её выдачи далеки  от  идеальных. А вот в Испании и других странах Евросоюза ипотека давно стала обычным явлением. По официальным данным 86% испанских семей в настоящее время выплачивают ипотеку.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА: Хосе Энрике Аделантадо Гарсия, директор филиала банка «Caja Murcia»:
Низкая процентная ставка по ипотечным кредитам и возросший жизненный уровень испанского населения  стимулировал приобретение испанцами из внутренних районов страны домов и квартир в курортной зоне, прежде всего на побережье Средиземного моря. Разумеется, в кредит. Некоторые семьи выплачивают даже по нескольку ипотек. Раньше молодые испанцы, даже создав свои семьи, вынуждены были долгое время жить с родителями и копить деньги на собственную квартиру. Теперь они предпочитают сразу жить отдельно, приобретя квартиру или бунгало с помощью ипотеки.

   Условия предоставления ипотечного кредита в Испании совпадают с подобными условиями других стран – членов Евросоюза. Сегодня любой испанец, а также иностранец, желающий купить в Испании жилую недвижимость, вправе рассчитывать на предоставление испанским банком ипотечного кредита на величину до 50 – 60%, изредка даже до 70%  от оценочной стоимости квартиры под примерно 5,5 -6% годовых на срок до 35 лет с возможностью досрочного погашения. Давайте подробнее рассмотрим  эти параметры.
Перед тем, как дать своё заключение о возможности выдачи ипотечного кредита, банк затребует документы о приобретаемом жилье, которое будет являться залогом данного кредита. В банк необходимо будет предоставить в случае приобретения жилья на вторичном рынке предыдущую  купчую (Escritura de compra – venta)  и выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие обременений на ней.
В случае покупки жилья у строительной компании банк запрашивает соответствующие документы у строительной компании.  На основании этих документов банк направляет запрос в независимую компанию, производящую экспертную оценку стоимости приобретаемого жилья. Результат этой оценки и является  оценочной стоимостью недвижимости, на которую выдаётся ипотека. Оценочная стоимость может несколько отличаться от стоимости покупки как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно не велики.
Процентная ставка по кредитам за последние годы изменялась довольно существенно. В последние годы прошедшего века она была в районе 8 – 11%, затем постепенно снизилась к моменту введения евро в 2002 году до уровня 3% и пару – тройку лет продержалась на этом низком уровне. После этого Банк Европы несколько раз немного повышал учётную ставку, что неизменно приводило к постепенному увеличению ставки ипотечного кредитования. В настоящее время она приблизилась к величине 6% годовых и имеет тенденцию к колебанию вблизи этой величины.  Как правило, банки используют европейский финансовый индекс EURIBOR, прибавляя к его величине 0,7 -1,5% для себя.   Те годовые проценты, о которых говорилось выше,  устанавливаются на первый год или первые полгода. А затем ежегодно пересматриваются исходя из величины EURIBOR на день смены процентов, прибавив к ней обусловленную в ипотечном договоре надбавку.  Это так называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по кредиту может в зависимости от величины европейского финансового индекса как увеличиться, так и уменьшиться. Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договора с фиксированной процентной ставкой, которая не изменяется в течение действия кредита. Но эта ставка изначально существенно выше, чем в случае кредита с плавающей процентной ставкой. Практика показывает, что выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание гасить кредит досрочно.
При установлении срока действия кредита банки обычно руководствуются простым правилом: кредит даётся на число лет, равное 70 минус возраст заёмщика. Иногда округляют эту величину до срока, кратного пяти годам. Чаще всего в меньшую сторону.   Если ипотека оформляется не на одного, а на нескольких человек, то ответственность за выплату кредита ложится на всех заёмщиков. Тогда срок действия кредита может устанавливаться по самому молодому из заёмщиков. Но это правило действует не всегда.  Досрочное погашение кредита возможно как частями, так и полностью. При погашении частями по выбору заёмщика либо уменьшается срок действия кредита, либо месячная квота выплаты. Если гасится в течение года не более 25% от суммы кредита, многие банки не берут комиссии за досрочное погашение. Если гасится большая величина, то банки взимают в качестве платы за досрочное погашение  в первые пять лет  0,5% от гасимой суммы, а после пяти лет действия кредита – 0,25%. Но гасить кредит досрочно всё равно выгодно, так как плата за досрочное погашение существенно меньше процентной ставки по кредитам. 
Коммерческую недвижимость тоже можно покупать в кредит. Но условия  кредитования  коммерческой недвижимости жёстче, чем жилой. Кредит даётся  на величину до 50, изредка до  60% от оценочной стоимости недвижимости на срок до 20 – 25 лет. Процентная ставка и условия досрочного погашения ипотеки, как правило, такие же, что и для жилой недвижимости.
Для получения ипотечного кредита банки запрашивают ряд документов. Для испанцев и резидентов Испании  это ежемесячные справки о доходах с места работы (номины) за последние три месяца, а также последняя годовая налоговая декларация. Иногда могут попросить предоставить контракт с места работы.  Для нерезидентов Испании просят предъявить справки с места работы всех работающих  заёмщиков и их супругов. Справка должна быть на бланке предприятия со всеми его реквизитами, с подписями руководителя и бухгалтера и с печатью. В справке указывается должность, срок, с которого
она занимается, а также ежемесячный доход. Кроме этого просят форму 2/НДФЛ  для граждан России или аналогичную форму  для граждан стран СНГ за последний год. Неплохо представить и дополнительные документы, свидетельствующие о материальной состоятельности соискателя ипотечного кредита: свидетельства о владении недвижимостью в стране проживания, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов с хорошими оборотами, какие возможно справки из налоговой инспекции и т.д. Кроме справок о доходах с места работы и формы 2/НДФЛ или её аналога, вышеперечисленные документы не носят обязательный характер, но весьма желательны. Чем больше солидных бумаг предоставляется в банк, тем легче принимается положительное решение о предоставлении ипотечного кредита на лучших условиях.
Практика показывает, что предоставление небольших кредитов на покупку недорогого жилья проходит легче и быстрее, а условия кредитования оказываются лучше, чем при запросе большого кредита для крупной покупки. Это объясняется тем, что каждый директор филиала банка имеет свои пределы полномочий по выдаче ипотеки: не более такой-то суммы денег на величину до стольких-то процентов от оценочной стоимости на срок не более стольких-то лет…  Всё, что выходит за рамки полномочий директора филиала, направляется в департамент коммерческих рисков головного офиса банка.  А там и сроки рассмотрения заявки дольше, и условия предоставления ипотеки строже.

   МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА: Евгений Лобанов, ведущий специалист филиала банка «САМ»: повышение в последние годы процентных ставок по ипотечным кредитам привело к сокращению испанских клиентов, желающих взять кредит. В банках скопилось немало неразмещённых денежных средств. Тогда  испанские банки обратили внимание на иностранных клиентов, в том числе на постоянно растущее число покупателей испанской недвижимости из России и стран СНГ. Во многих филиалах  банков, особенно в курортных городах Средиземноморья, таких  как Торревьеха   или Бенидорм, появились русскоговорящие сотрудники. Это избавляет от необходимости переводить на испанский язык предоставляемые в банк документы и позволяет клиентам банка обслуживаться на родном языке. И хоть сейчас ситуация на рынке межбанковского кредитования в связи с ипотечным кризисом в США и Великобритании значительно ухудшилась, что привело к серьёзному уменьшению свободных банковских средств, клиенты из России и СНГ для испанских банков по-прежнему интересны.

   Для получения ипотеки необходимо открыть счёт в банке, положить на него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого оценщика недвижимости, предоставить копию контракта на покупку недвижимости  и представить те документы, о которых говорилось выше. Срок рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита обычно не превышает трёх недель, а при запросе небольшого кредита иногда не превышает недели.  
Получение ипотеки в Испании – это действительно просто. Тем более если Вы работаете с надёжной риэлторской компанией, имеющей хорошие связи в банковской среде.

Для оформления кредита Вам необходимо предоставить в банк следующие документы:

- Загранпаспорт
- Справку о зарплате по месту Вашей работы, или справку о доходах, например, доход по акциям (по испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% месячного дохода).

            Некоторые банки дополнительно просят форму 2/НДФЛ для граждан России или налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно предоставить документы, доказывающие Вашу финансовую состоятельность, например, свидетельства о владении Вами недвижимостью в любой стране мира, о владении акциями, предприятиями или долями в них, выписки с Ваших банковских счетов и т.п. При этом банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.

            Оценка банком стоимости жилья занимает от двух до семи дней.

            Рассмотрение вопроса о предоставлении Вам кредита занимает 1-2 недели.

            Если Вы оформляете ипотеку на строительство дома (до его завершения), то для получения кредита необходимо заранее оформить Эскритуру (права собственности) на земельный участок.

            Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (по Вашему желанию) суммы в погашение превышающую 25% от величины кредита.

            Если вдруг на Вашем счету не оказалось средств для уплаты очередного взноса, банк повысит процентную ставку за просрочку платежей. Если Вы не можете уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев, банк забирает (через суд) Ваш дом себе.

            Если вы решили вернуть кредит раньше оговоренного срока, необходимо уплатить банку 1 % от суммы преждевременного погашения. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в регистре собственности.


Если вам понравилась эта статья о Испании

Нравится     
Главная  |  Недвижимость Испании  |  Климат Испании  |  Деньги  |  Визы

Карта сайта  |  Контакты  |